Коммерческую недвижимость часто рассматривают как более доходную альтернативу жилым объектам. Однако на практике не каждое помещение приносит инвестору ожидаемую прибыль. Директор департамента продаж «Ортига Девелопмент» Константин Самеди рассказал, когда покупка офиса действительно оправданна и какой формат может подойти разным категориям инвесторов.
По словам эксперта, самая распространённая ошибка связана с расчётом доходности. Покупатели не учитывают периоды простоя между арендаторами, расходы и время на поиск нового клиента, а также затраты на содержание помещения. В результате фактическая прибыль оказывается ниже первоначальных ожиданий.
При этом небольшие лоты могут быть привлекательным инвестиционным инструментом, если приобрести их на ранней стадии реализации проекта. Константин Самеди поясняет, что на старте продаж цена объекта ещё не полностью отражает его будущую рыночную стоимость. Поэтому инвестор может рассчитывать не только на арендный доход, но и на рост капитализации. По мере приближения проекта к завершению потенциал увеличения цены сокращается, тогда как часть инвестиционных рисков сохраняется.
Дополнительная сложность связана с самой концепцией небольших лотов. В бизнес-центрах, где помещения продаются отдельным собственникам, владельцы соседних офисов нередко оказываются прямыми конкурентами. Они работают с одной и той же аудиторией арендаторов и зачастую вынуждены привлекать клиентов за счёт снижения ставок.
Тем, кто планирует приобрести небольшой офис, эксперт рекомендует обратить внимание на бизнес-центры, где часть площадей реализуется этажами или крупными блоками. При меньшем количестве собственников проще принимать решения, связанные с обслуживанием, эксплуатацией и развитием объекта.
Константин Самеди отмечает, что даже профессиональная управляющая компания не всегда может быстро согласовать решения, если у владельцев разные интересы. Крупные лоты делают структуру собственности более прозрачной, повышают предсказуемость управления и укрепляют устойчивость объекта как инвестиционного актива.
Кроме того, именно крупные площади чаще привлекают якорных арендаторов. Их присутствие формирует дополнительный поток потенциальных клиентов для остальных помещений бизнес-центра.
Для инвесторов, которые не хотят самостоятельно разбираться во всех нюансах владения коммерческой недвижимостью, наиболее удобным вариантом эксперт считает готовый арендный бизнес. Речь идёт о покупке помещения с действующим арендатором и уже сформированным денежным потоком.
По мнению Константина Самеди, закономерным развитием офисного сегмента со стороны девелоперов становится продажа готовых арендных активов — от небольших помещений и отдельных этажей до зданий целиком. Таким образом, рынок постепенно смещается от реализации квадратных метров к продаже объектов с работающей бизнес-моделью.
